【资讯】房地产信托风险当头延后释放0

房地产信托 风险当头延后释放

房地产信贷紧缩加速了房地产信托业务的发展，2010年和2011年新增信托估计为5000 亿，占到存量信托的70%。按照1.5-2年的发行期限，预计2012年和2013年将分别需要还本付息约为2500亿和3100亿，由于房地产市场的低迷，这些信托将面临着还款风险。　　1月13日，中国国际金融有限公司(中金公司)房地产研究部发布报告，详细分析了当前房地产信托面临的还款风险，认为信托展期将使得系统性风险延迟到2013年释放。由于上市公司龙头企业信托占比较低，参与信托较多的中小开发商将面临较大风险。　　中金公司成立于1995年7月，是中国第一家中外合资投资银行。其研究部拥有逾百名国内外著名高等院校毕业、并具有海内外资本市场经验的专业分析师，连续多年被客户评为中国资本市场最有影响力的研究机构。　　存量7000亿，今年到期1/3　　房地产信托主要是集合类信托，存量规模约7000亿：按资金来源分类，信托可以分为集合类及单一类产品。新增房地产信托中，主要是集合类产品，2011年1月-11月房地产集合信托新增约2783亿，截至去年三季度末存量房地产业投向信托规模达到6798亿元。　　未来两年总还款额约2500亿和3100亿　　按照用益信托工作室以及中国信托业协会的数据模拟推测，2012年开始将是房地产集合类信托偿付高峰，2012年预计到期规模约2234亿，2013年到期2816亿元，总还款额分别约2500亿和3100亿。　　今年第三季度房地产业集合类信托融资将到期约1000亿的规模，其他季度单季度也在350亿？500亿元，3月是小高峰，到期约220亿元，7月起是到期大高峰，每月均在300亿元以上。　　不足两成信托可能违约　　由于开发商和信托公司都不希望信托违约出现，所以大部分项目会以开发商降价促销、“借旧还新”或者项目转让等方式来应对，预计10%-15%的信托项目可能在今年出现违约风险，需要信托公司自有资金介入或通过资产管理公司收购，总的来说房地产信托风险将延迟到2013年释放。　　信托到期风险的解决方式　　信托违约前　　开发商自行回款：一般的信托项目均以房产销售收入作为第一还款来源，同时建立回款保证金制度，一般回款保证金要占销售收入的六成，因此，到期前一到两个季度，开发商会调低价格，尽量加快回款，保证信托资金偿付。　　借新还旧/展期：借新还旧主要是通过其他信托公司(或自身)新发信托，替换掉老信托资金，展期是将老信托期限延长，两者的前提都是项目本身的现金流情况仍然可覆盖，只是暂时的偿还困境，而且后期信托的要求收益率也将明显上升。　　信托违约后　　信托公司自有资金兜底：信托公司可以用自有资金对违约的信托项目进行收购。　　资产管理公司/其他开发商收购：出让给资产管理公司，信托公司退出，主要针对抵押率较好的项目(比如

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